サブリースは問題点が多い！？契約前にしっかり確認を！

アパートやマンションのオーナー様の中には既にサブリース契約をしておられ、「うちは、家賃が保証されているから大丈夫」と安心されている方もいらっしゃると思います。
しかし、本当に大丈夫でしょうか？サブリース契約には多くのデメリットや問題点があります。
オーナー様がサブリース契約を行う目的は空室リスクを解消するためですが、管理会社の方でも、その物件で儲けを出さなければ意味がありません。
実際にはサブリース契約でのトラブルが続出しています。サブリース契約の問題点を以下にご説明いたします。

サブリース契約とは？

まず、サブリースとはどういう仕組みなのかご説明いたします。
サブリースとは、又貸し・転貸のことをいいます。
不動産管理会社が物件の転貸を目的としてオーナーから一括借り上げし、管理会社から第三者に転貸します。
オーナー側のメリットは一括借り上げによって空室リスクがなくなることや、管理運営を全て管理会社に委託するため、トラブルの対応や管理における煩雑さを解消できることです。
管理会社がオーナーに支払う保証料は家賃の80％～90％（管理会社によって違う）程度になります。

家賃は2年ごとに見直される

サブリースは永遠に家賃の80％～90％を保証してくれるものではありません。
契約期間はほとんど2年毎の更新となっているため、家賃の見直しがあります。
また更新についても、管理会社の方から拒否できる仕組みになっています。
更に、免責期間（30日～180日）というのが設けられ、最長では半年間も家賃収入が入らない場合もあるのです。
そして本来なら入居時に受け取る敷金や礼金も管理会社が受け取ることになります。

オーナーからの契約解除は難しい

サブリース契約を解除したい場合、違約金が設定されていることが多いため注意が必要です。
違約金として数か月分の家賃を支払わなければならない場合もあります。
また、「オーナーからは正当な理由がなければ解約できない」といった契約条項が含まれている場合もあります。
一方、管理会社側からはオーナーが家賃の見直しに応じない場合には、いつでも契約を解除できるようになっています。

建築費用に空室リスク費用が上乗せされている

サブリースを行っている会社の多くは、アパート建築をセットにしていることが多く、建築費に空室リスク費用を上乗せしている場合が多いようです。
そういう会社の目的はアパート建築にあります。
「家賃保証をするので、安心です」などと謳い文句にしているのです。
アパート建築の相場が分からない場合、安易にアパート経営に乗り出すのは危険です。

リフォームも自由にできない

ちょっとした修繕やリフォームもオーナーが自由に行うことができません。
管理会社によって修繕やリフォームが行われ、通常のリフォーム代金に手数料が上乗せされて請求されます。

自分の物件に誰が入居しているのか分からない

管理運営の全てを任せることになるため、オーナー側には入居者の名前すら知らされることはありません。
そのため、もしサブリース契約を解除した場合、家賃の振込先の変更の通知などが容易ではありません。
サブリース契約時に入居者の情報の共有を依頼しておく必要があります。

サブリース契約している会社が倒産するリスクがある

近年ではサブリース契約をしていた会社が倒産するというトラブルも多く発生しています。
入居者が既に家賃を支払っていた場合、倒産してしまった会社から回収できる可能性は少ないでしょう。

以上のように、サブリース契約はメリットがあるように見えて、実はデメリットだらけです。
『安定した賃貸経営』を望む気持ちは分かりますが、実際は安定経営など、どのような業界においても存在しないのです。
空室リスクを低減させるためには、オーナー様自身が物件の商品価値を高め賃貸市場での競争力を強化していく健全な賃貸経営をされることが望ましいと考えます。