他人事ではない！心理的瑕疵（事故）物件の対応策

賃貸経営は様々な問題が起こる可能性があり、特に単身者向けアパートでは入居者の不慮の事故死や自殺、孤独死など近年の社会情勢を見ても、いつご自身が所有する物件で発生するかわかりません。このようなことが発生すると、その時点で事故物件となりオーナー様の損害は多大なものになってしまいます。損害を最小限に抑えるためにも、心理的瑕疵物件の対応策を模索してみましょう。

そもそも心理的瑕疵物件とはどういうもの？

心理的瑕疵物件とは『ワケあり物件』とか『事故物件』とか呼ばれている、心理的に抵抗のある物件のことを指します。具体的には事故死、自殺、他殺、不審死、変死、火災による焼死などがあった物件のことです。自然死の場合は心理的瑕疵に該当しないとされていますが、孤独死などの時間が経過して発見された場合は心理的瑕疵物件に該当します。また、死亡の場合だけでなく、心理的に圧迫感のある隣人（暴力団やモンスター隣人など）の迷惑行為や、物件の周辺に嫌悪施設がある場合などは、心理的瑕疵（または環境瑕疵）に該当します。
※嫌悪施設とは、騒音や悪臭、大気汚染などを誘発する施設で、ごみ処理場や火葬場、化学工場などを指します。

心理的瑕疵は告知義務がある！

心理的瑕疵物件は、告知義務があることはご存知だと思います。物件情報などに『告知事項あり』と記載されている物件がこれに相当します。もし告知を怠ったらどうなるでしょう？
入居者が事前に告知されず、入居後に事実を知ることになると、告知義務を怠ったことが詐欺に当たるとして賃貸借契約を取り消されるばかりか、引っ越し代などの費用の損害賠償や慰謝料の請求をされることもあります。それではいつまで告知義務があるかというと、概ね自殺の場合、2～3年のようです（状況や死亡の原因によって異なる）。この期間は入居者に告知した上で、家賃を減額して貸し出しすることになります。
また一度他の人が一定期間入居した場合、その後は告知義務がなくなるとされています。しかし心理的瑕疵物件など気にしない、家賃が安いのはお得だと考える入居希望者はやはり少数です。入居者が見つかるまでの空室期間も一般の物件よりも長くなってしまうことや、家賃の減額などオーナー様にとっては大きな痛手となります。

心理的瑕疵の対応策は？

万が一心理的瑕疵物件になってしまったら、オーナー様は災難だと思って諦めるしかないのでしょうか？
自殺の場合は入居者の遺族や連帯保証人に対して、原状回復費用や減額分の賃料、空室期間の賃料の損害などを損害賠償請求することができます。実際の裁判の判決例でも2年程度の減額分の賃料などが認められています。これは遺族や連帯保証人に注意義務違反があったとみなされるためです（入居者は物件内で自殺しないように注意する義務があり、自殺した場合は契約違反となる）。
しかし、病死による孤独死によって発見が遅れた場合などは、法定相続人に損害賠償を請求しても相続放棄されてしまうと、全ての損害（特殊クリーニングの費用、大掛かりな改装費用、空室期間の賃料など）がオーナー様の負担となってしまいます。そんな場合に備えて、近年はオーナー様向けの『死亡事故保険』を扱っている保険会社もあります。火災保険や地震保険と共に入居者の死亡事故からオーナー様を守ってくれる保険の検討をおすすめいたします。

孤独死（孤立死）は高齢者だけの問題ではない！

近年、社会問題になっている孤独死は高齢者だけの問題ではありません。調査によると孤独死は女性よりも男性が圧倒的に多く、年齢では50代前半からが多くなるようです。また、遺体発見までの日数の平均は男性が12日、女性は6日となっており、遺体が発見されるまで男性は女性の2倍長くかかる傾向です。さらに驚くべきことに、20代や30代の孤独死も東京だけでも年に数百件発生するということです。
アパート経営者にとって、所有する物件内でのトラブルや事故などは、いくら注意していても避けられない部分もありますが、日頃から入居者の状況などを注意して見守ることも対策のひとつです。管理会社とも連携しながら、単身者のポストの状況（新聞や郵便物が放置されていないかなど）のチェック、電気・ガス・水道などの使用状況のチェックなどを心がけておくことも大切です。そして賃貸経営をしているかぎり、どのようなトラブルも起こりうるものだと覚悟を決め、保険などの経済的な準備だけでなく気持ちの準備をしておくこともおすすめいたします。何が起きても冷静に対応し、困難を乗り切る気持ちが重要です。心理的瑕疵は時の経過によって薄れていくもの。一過性のものと割り切る気持ちも大切かもしれません。