不動産会社と上手に付き合うために知っておきたいコト！

アパート・マンションのオーナー様にとって、信頼のおける不動産会社と良好な関係を築くことは、安定した賃貸経営を行うためにも大変重要なことです。
しかし、オーナー様と不動産会社との間にトラブルが多いことも事実です。
「任せている仲介業者や管理会社がどうも信頼できない」「入居者との交渉能力に不安があるため不動産会社を変更したい…」現在契約中の不動産会社に対して、こんな不満を持つオーナー様も少なくありません。今回は不動産会社と上手に付き合うために知っておきたいコトをまとめてみました。

不動産会社との契約内容はしっかり確認！

不動産業者の業務は、入居前は『仲介業者』として入居者の募集や契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居者のサポートなどを行い、入居後は『管理会社』として、オーナー様との管理委託契約に基づいて管理業務を行います。
管理業務は入居者の管理と建物の管理の2つがあり、入居者の管理は、家賃の集金業務、滞納家賃の対応、入居者の苦情への対応、契約更新時の業務など。建物の管理は、日常的な清掃業務、入居者が退去した後のクリーニングやリフォームなどの手配、長期的な建物の老朽化対策などが挙げられます。
　不動産会社には、仲介を専門で行う業者と、管理だけを行う業者、仲介と管理の両方を行う業者があり、オーナー様が自らできないと思う業務を選択して依頼することができます。
例えば、仲介業務だけを業者に任せ、自己管理することも可能ですし、仲介も管理も全て業者に任せることも可能です。また管理業務をどこまで委託するかも、オーナー様と管理会社の話し合いで決めることが可能です。
　ここで重要になるのが、オーナー様と業者間の契約の内容です。これだけはしっかり守ってもらいたいと思う内容がきちんと契約書に反映されていない場合は意味がありません。
　例えば、建物の管理を管理業者に委託する場合、日常の清掃業務は何日に何時間行うのか、その場合はどことどこの清掃を行うなど、細かく決めておく必要があります。曖昧なまま契約してしまうと後の不満の原因となり、管理業者の方にも「そんな契約はしていない」と反論の余地を与えることになります。
　まずは契約書ありきです。不動産会社との良好な関係を維持するためにも、最初に締結する契約内容が大変重要になります。

媒介（仲介）契約には3種類ある

いつまで経っても空室が埋まらない場合、どうしても仲介業者に熱意がないのではないか、交渉能力が低いのではないかと、不信感を持ってしまいます。そんな場合は別の仲介業者に依頼したいと考えるのも無理はありません。
しかしここで注意が必要です。媒介（仲介）契約には3種類あり、一般媒介契約の場合は別の仲介業者にも依頼することができますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、依頼した仲介業者以外の業者に依頼することができません。この3つの媒介契約の違いを以下にご説明いたします。

〈一般媒介契約〉
一般媒介契約では、同時に複数の仲介業者に依頼することができます。メリットは幅広く複数の業者に入居者の募集を行ってもらえますが、業者にとっては自社が契約できるとは限らないため、積極的な営業活動をしてもらえない可能性もあります。

〈専任媒介契約〉

一社のみに仲介を依頼する契約です。オーナー様が入居者を見つけた場合、直接賃貸借契約をすることは可能です。
しかしこの場合は仲介業者が負担した広告費などはオーナーが負担する必要があります。他社との競争がないため、責任を持って積極的に入居者の募集活動（宣伝広告など）を行うか、または怠慢になってしまうかは、仲介業者や担当者によっても異なるでしょう。

〈専属専任媒介契約〉
一社のみに仲介依頼し、尚且つオーナー様が入居者を見つけた場合も、依頼した仲介業者を通す必要があります。入居希望者との賃貸借契約が締結した場合、必ず業者に手数料が入る仕組みなので、積極的に広告費用などをかけて活動をしてくれる可能性はあります。
デメリットとしては、契約した仲介業者の力量によって、空室期間の時期が左右されることです。また、家賃の値下げなどを強要される可能性もあります。

現在、専任媒介契約や専属専任媒介契約をしているオーナー様が、一般媒介契約に変更して複数の業者に依頼したい場合や、契約している業者との契約を解除したい場合、変更は可能ですが、不動産業者によっては広告費などの経費を請求することもあります。
経費などの請求をされたくない場合は、契約期間が終了するのを待って（通常の契約は3ヶ月）次の契約はなしという形をとることが望ましいでしょう。

最終的にはお互いの信頼関係が重要

不動産業者との契約の違いや業務内容を充分に理解し、オーナー様にとって最善の契約をしっかり結ぶことが不動産業者との良好な関係を気付く上での基礎になりますが、やはり人間対人間。オーナー様と担当者との相性や信頼感というものも重要になります。
ネットでも良い不動産業者の探し方などの記事も多くありますが、大手不動産会社であろうと、個人経営の不動産会社であろうと（悪徳不動産会社は別）、オーナー様が期待する結果を出すには、担当者のスキルやモチベーションに拠る場合が大きいのが現実です。
　担当者も人間ですから、契約如何にかかわらず、全力で取り組みたいオーナー様もいれば、何となく手を抜きたくなってしまうオーナー様もいるでしょう。
　本来はこんな感情はあってはいけないことですが、そこが人間ですね。誰しも思い当たることがあるでしょう。それぞれにお互いの立場を理解し合って、信頼関係を築いていくようにしたいものです。
　しかしながら、良い担当者で一生懸命してくれるけれど、結果が出せないという残念な場合もあります。こういう場合は情も移ってしまうため決断が難しくなりがちですが、いつまでも結果が出せないようでは、契約を見直すなどクールに対応せざるを得なくなる場合も出てきます。
　どこで決断するかはオーナー様次第ですが、賃貸経営者はときに情の上に成り立ち、ときにはクールに判断することのできる厳しさも必要でしょう。