大家さん必見！今後益々空室対策が重要に！

不動産調査会社の2016年3月調査によると、東京23区の新築賃貸アパートの空室率が33.68％となり過去最悪と報告されています。神奈川県では35.54％、千葉県でも34.12％と何れも過去最悪。アパートは特に不人気のようですが、マンションの空室率も増加傾向にあります。アパート・マンションのオーナー様にとっては衝撃的な事実ですが、今後は益々空室対策の如何によって、人気物件・不人気物件の明暗が際立つであろうと予測されます。

（出所：東洋経済2016年12月26日）

空室率増加の理由

人口の減少

日本は2010年頃から人口減少社会に突入しました。東京都では2020年までは緩やかに増加しますが、2020年をピークに減少に転じます。すでに23区以外の市町村と葛飾区では、2015年をピークに減少に転じています。人口減少に加え少子高齢化により、アパート・マンションの借り手である生産人口が激減することにより、空室率増加の速度は加速されると考えられます。

賃貸物件の供給過剰

国土交通省から2016年1年間の住宅着工件数が1月31日発表さました。新設住宅着工総数967,000戸（前年対比106.4％）のうち、賃貸住宅は418,000戸（前年対比110.5％）となり、2012年以降5年連続で増加しています。賃貸住宅でも公的資金の着工数は減少していますが、民間資金の着工数はここ数年でかなり増加しています。

民間資金の着工数増加の背景には、2015年1月の税制改正により相続税の控除額が大幅に減少したこと、マイナス金利政策によりお金が借りやすい時代であること、さらにアパート経営のための『アパートローン』などもあり、不動産業者や銀行からの勧誘があることなどが要因となっているようですが、空室率が増加する中、新築賃貸物件の増加は明らかに供給過剰といえるでしょう。

有効な空室対策が行われていない

物件の老朽化と共に、賃貸市場での競争率が低下します。しかし有効な対策が行われず放置しているオーナー様もいらっしゃいます。ただ家賃を下げるだけでは有効な空室対策とはいえません。対策を講じるためには、空室になっている原因から見直してみることが重要です。

空室の原因を探る

内見があっても決まらない場合

お手頃な家賃なので、とりあえず内見には来るけれど、住みたくなるような魅力がないと考えられます。また、仲介業者のマワシ（あて物件）にされている可能性もあります。

※不動産仲介業者のマワシとは、他の物件を成約させるために、同じようなランクで見劣りのする物件を見せることをいいます。

内見がほとんどない場合。

資料で見ただけでも魅力がない（立地・広さのわりに家賃が相場より高いなど）、仲介業者が薦めるメリットがないなどが考えられます。

家賃を下げることは有効な対策ではない

もっとも手っ取り早い空室対策は家賃を下げることだと考えているオーナー様が多いのではないでしょうか？しかし、簡単に家賃値下げに踏み切るのは早計です。何故なら、競合相手にも簡単に値下げされてしまうと、低価格競争の泥沼に陥ってしまいます。また一度家賃の値下げをしてしまうと元に戻すことが難しいばかりでなく、値下げ前からの入居者の知るところとなると、同じように値下げを迫られるか、それが出来ない場合は退居され新たな空室を増やすことになるでしょう。更に、組んだローンの返済計画も狂いが生じる可能性にも繋がります。

有効な空室対策は物件の魅力を高めること

家賃を下げて物件そのものの価値を低くするのではなく、物件の魅力を高め物件の価値を向上させるためのリノベーションを検討されてはいかがでしょうか？壁紙や床を貼り替えるだけの一般的なリフォームやハウスクリーニングだけでは空室率の改善は難しいでしょう。空室対策のためには物件を劇的に変化させる必要があります。その前に立地や周辺環境を見直し、どのようなライフスタイルの人が多く暮らしているのか調査することから始め、戦略的なリノベーションを実施することが望ましいでしょう。

空室率が増加している近年でも、空室になってもすぐ埋まる人気物件も数多くあります。次回は人気物件と不人気物件の違いをご紹介いたします。